La loi Pinel est un dispositif incitatif créé par l’état, afin de favoriser l’entrée sur le marché locatif de logements neufs. Il permet aux investisseurs loueurs de bénéficier d’abattements fiscaux intéressants, qui s’étalent sur une période d’engagement variable. En effet, l’acquéreur met son bien en location pour une durée prédéterminée (de 6 à 12 ans) et jouit de réduction d’impôts durant toute cette période.

Cette loi a donc pour fonction de favoriser à la fois les ménages à revenus modestes (grâce à un plafonnement des loyers 20% en dessous de la moyenne dans la zone concernée) et les primo-accédants, grâce à un statut fiscal qui permet de récupérer jusqu’à un environ quart de son investissement. La réduction est calculée à partir du prix d’achat du bien, et varie selon les années.

Réductions à durée variable

Le taux de réduction d’impôt autorisé par la loi Pinel est variable selon la durée d’engagement du loueur. En effet, le dispositif se base sur un engagement à louer sur une période d’au minimum 6 ans, prolongeable deux fois (9 ans, puis 12 ans). L’engagement initial peut aussi être directement de 9 ans. Le taux de réduction baisse durant les trois dernières années. Ainsi la loi Pinel permet de bénéficier d'une réduction d’impôt de 2% par an de la 1ère à la 9ème année puis d'une réduction de 1% jusqu’à la 12ème année.

Pour faire simple, on se trouve avec une réduction de 12% du montant du bien pour un engagement de location de 6 ans, de 18% pour une location de 9 ans et de 21% si l’on pousse jusqu’à 12 ans.

Ainsi, pour un investissement de 200 000 €, avec un engagement de 6 ans prolongé une seule fois, l’investisseur peut bénéficier d’une réduction de 4000 € par an. Au bout de 9 ans, notre investisseur aura économisé 36 000 € d’impôts, c’est-à-dire 18 % de son achat !

Des conditions souples

Les avantages financiers de ce dispositif sont donc évidents. La loi est d’ailleurs particulièrement attractive pour les primo-accédants, car elle permet d’acquérir un logement sans apport personnel et de rembourser son prêt avec les loyers perçus. 

Néanmoins, elle ne s’applique pas nécessairement qu’à un seul premier logement. En effet, il est possible de bénéficier de cette réduction d’impôt, au titre d’une même année d’imposition, pour l’acquisition, la construction ou la transformation de deux logements, dans la limite des plafonds établis (5 500 € par m² de surface habitable, sans pouvoir dépasser 300 000 €).

De plus, on sait bien que le prix d’acquisition d’un bien ne se limite pas à son prix de vente, mais inclut également des frais afférents à la transaction (honoraires de notaire, commissions pour les intermédiaires, taxe sur la valeur ajoutée, etc.). Là aussi, le Pinel est intéressant, car il prend en compte ces frais dans le calcul de la réduction d’impôt. De façon similaire, si le logement nécessite des travaux pour être loué dans de bonnes conditions, la réduction d’impôt sera calculée sur le prix d’acquisition augmenté du montant des travaux.

Attention néanmoins à deux points importants : comme le montant de réduction est calculé sur le prix d’achat et non sur les revenus, il est possible que cette réduction dépasse l’impôt dû pour une année. Dans ce cas là, le solde ne se transmet pas à l’impôt de l’année suivante. De plus, durant la période d’engagement, le bailleur ne peut pas bénéficier d’une autre déduction spécifique sur les revenus bruts.

Néanmoins, le Pinel reste un dispositif particulièrement avantageux pour tout ceux qui veulent se constituer un patrimoine sans pouvoir fournir un apport suffisant, car il allège fortement les finances et, grâce aux loyers qu’il dégage, permet de financer le remboursement d’un crédit. Une stratégie gagnante sur le long comme le court terme.